必须破除关于房地产的两个“迷信”

社工哥哥 · 发表于 2010-3-1 12:48

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您们好！
读了《高房价拖累中国经济发展》一文，我也有些想法。我觉得关于房地产的两个“迷信”必须破除：一是高房价是有需求支撑的；二是房地产绑架了中国经济，动不得。
房地产商和某些“经济学家”们宣称，中国的土地供应有限，而需求庞大，同时中国的城市化进程才刚刚开始，这必然造成对房子的需求远大于供给，因此依照“供需理论”──一个地球人都知道的理论，房价持续上涨就不再是一个童话故事，而是一个十分合理的结果。
这种解释听上去逻辑清晰，道理简单，似乎十分的“科学”。然而，这却是一个似是而非的解释。他们忽略了房子具有消费品和投资品的双重属性。

从长期讲，房子作为消费品的属性更为突出一些，因此它的价格更多是由供求关系决定的。但从中短期来讲，房子的投资属性更为明显，它的价格更多受到货币供应量和人的心里预期及主观情绪的影响。
由于货币的流动最终是由人来实现的，因此可以说，中短期的房价是由交易双方的心里预期和主观情绪主导的。而人的心理和情绪有两大特点，或者说两大弱点，一是从众性，也就是倾向于模仿多数人的行为方式；二是易极端化，也就是容易极度贪婪或极度恐惧。
中国房价之所以在短期内大幅上涨，并不是真实供求的变化，而是做为供方的房地产商利用了人性的上述两个弱点，编造出“房价会一直上涨”的童话故事，影响了需方买房者的预期和情绪，再加上货币供应量的充分配合，从而大幅推升了房价。
但无论是房地产商还是买房者都应该清醒地意识到，人的心理和情绪是敏感多变的，常会因外界的轻微刺激而产生剧烈的变化。“房价会一直涨”的童话故事不可能成为永恒的刺激，这意味着人们不可能永远处于“极度贪婪”的情绪当中，而由于情绪的敏感性，当它从一个极端的状态中退出时，往往会迅速的滑向另一个极端。
历史的经验也表明，“极度贪婪”与“极度恐惧”仿佛是对孪生子。在没有其它力量干预的情况下，价格的快速上涨一定伴随着价格的快速下跌。也许我们无法预测房价下跌的时间点，但我们可以百分百的肯定房价将会下跌。“万能”的“供需理论”是保佑不了房价一直上涨的。即使披上科学的外衣，童话故事还是童话故事。
有些人说，房地产绑架了中国经济。他们认为，房价上涨，自然民怨沸腾；但房价下跌，一样会民不聊生，因为房地产牵涉到太多行业，一旦房地产崩盘，中国经济也好不到哪儿去；中国经济只能任房地产牵着鼻子走。
这种言论听上去很有道理，却依然“似是而非”。首先，我们应该明白，即使政府刺破房地产泡沫的政策最终导致了房地产行业的崩盘，也不意味着房地产业将长期低迷。
为什么？这时就该用“供需理论”了。房价在短期内下跌，可能会导致大量房企倒闭，但由于长期来讲，住房确实存在大量的需求，房价终将会获得支撑，房地产业终将重获活力。这一过程有可能比我们想象的还要短暂。
其实可以这样说，由于长期存在的大量需求，只要房企不透支未来，不在当下制造泡沫，未来二三十年，房地产行业都会是可持续发展的、有活力的行业。但请注意，前提一定是，不可透支未来。
当然，还可能出现这样一种情形：房地产崩盘在短期内就导致中国经济的整体崩溃，而中国经济崩溃必然会消灭大量的住房需求，我们前面基于需求的推断也就不成立了。
然而，房地产泡沫破裂真的会拖垮中国经济吗？房地产一个行业牵涉到上下游六七十个行业，将房地产描述为现时中国经济的支柱产业一点都不为过。支柱产业如果垮了，整体经济难道不会应声而倒？
但请注意，“支柱产业”不等同于经济的“基础”。中国经济在过去三十年快速发展，依赖的不是房地产，而是这样两块基石：一是家庭联产承包责任制，调动了农民的积极性，解决了粮食问题；中国人饿不死，就垮不了。二是大量廉价劳动力和低制造成本使中国成为“世界的工厂”。无论是房价的下跌还是最终房地产业的崩盘，都不会影响中国农民种地，也就不会影响中国的粮食产量。房地产真若崩盘，并拉低中国GDP几个百分点，反而会增强“中国制造”的成本优势。因为届时工厂场地的租金将更为低廉，而中国GDP增速的下降会让国际资本失去炒作“中国因素”的理由，这会导致石油、铁矿、金属等大宗商品的价格跳水，从而进一步降低中国企业的制造成本。
在现时的中国，政府不敢刺破房地产泡沫的原因还在于担心银行资产的安全。房地产业一旦崩盘，银行必然产生大量坏账。银行或因之倒闭，或因之“惜贷”，从而导致企业无法获得自身发展所需资金，经济因而陷入停滞或倒退。

这是经典的理论推断。如果这发生在美国──正如我们在这次金融危机中看到的──事情一定是这样演进，但在中国，却未必。不同于美国，中国的大多数银行是国有，而且行政色彩浓厚，受控于政府而非市场。这是中国银行受世人诟病之处，也是必须改进之处。
但中国银行的这些毛病也许会在房地产崩盘时成为救命稻草。中国的银行多为国有，意味着可以借助国家力量将坏账注销。这种事情中国政府做过一次，在万不得已的情况下还可以再做一次。中国的银行听从政府而非市场，意味着银行未必惜贷，而且政府可以指挥信贷，让其流向需要的企业。这一点我们在过去的一年已经看得非常清楚。
因此，即使银行因房地产泡沫破裂而出现大量坏账，其带来的冲击也未必如我们惧怕的那般大。当然，如果到时政府真那样做，中国的银行将依然学不会市场化运作，依然学不会高效率。长远来讲，这仍是中国经济的隐忧。
政府救助并指挥银行并不是我们期待的结局，我们进行这样的猜想，只是想说明，银行可能的坏账问题不应该成为拒绝调整房地产业的理由。
以上的分析表明，即使刺破房地产泡沫而引发房地产业崩盘，也未必那么可怕。不仅不可怕，现在刺破房地产泡沫还会带来许多益处。
首先，现在刺破泡沫可以避免将来泡沫扩大化后再破裂引发的更严重的恶果，也有利于房地产业长期的健康发展。

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[时评] 必须破除关于房地产的两个“迷信”