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“给穷人盖房子，”4月初，联合国全球住房基金会(Global Housing Fundation下称GHF)主席Tim Wilkens表示，将在中国实施2.5亿美元的援助住房计划。这项计划将在3个月后由基金会的亚太地区董事会宣布具体的实施措施。" O4 b& I2 b) V, h
! b5 q) V6 r4 P3 t) Y1 Z6 ]) n据GHF估计，在发展中国家超过10亿人生活在贫民窟中。GHF作为一只非牟利性质的基金，将在各国当地政府的帮助下，为穷人或低收入者提供购房贷款。联合国通过联合国人居署的人类居住计划，将全球住房基金会对贫民居住区的改善作为一个“模板”推广。* c. W9 n8 [. `7 } l
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Tim Wilkens来到中国，在推广他在美国加州的住房产品的同时，也在为这只基金将在中国的援助计划做准备。
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) ~$ F) D2 _& o( I+ I9 [《21世纪》：GHF的使命是给穷人盖房子，具体如何运作？. M( c6 a7 z* W5 X) V4 [& }9 _
- a+ }" ?7 Y& B* g! c- ITim Wilkens：世界上大约有10亿居住在城市中无家可归的贫困居民，我们的目标是解决这部分人群的居住问题，为这些低收入人群提供一项长期的资助计划——“微型贷款”计划，即基金会的小额贷款计划，可以把大量的家庭从贫民窟居民转变为拥有产权的业主。这个项目计划在亚太区域落地。包括中国、新加坡，澳大利亚、马来西亚、中国台湾、菲律宾、泰国、越南等国家和地区，总援助金额达到25亿美元。计划用于中国的援助金额是2.5亿美元。 e1 g# h/ O3 q7 m8 z ]
+ J' f% R9 g% O4 S2 E8 C$ t亚太区域会成立一个亚太董事会，具体实施方案由这个董事会负责拟定。目前董事会已经筹备完成，由东南亚最成功的房地产商人组成，但尚未正式公布董事会成员名单。: P8 l, z% E, I/ W1 x G0 c
|+ J N; s* R6 w+ V3 X% B亚太董事会将选择3个城市为第一批的援助城市。我们会考虑比如四川灾区的赈灾需要等等。3个月后我们会知道实施计划的细节是怎么样的。
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: v+ y7 i: H' Q/ o& ?+ u& i8 {) s《21世纪》：GHF此前在哪些国家已经实施了援助？
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" s; Z; ~ q1 E2 e9 @1 x# {Tim Wilkens：我们在19个国家已经实施了援助，包括美国、南非、中欧等地区。援助计划虽然是针对改善穷人的居住问题，但同时我们也看到，随着产权的确立，也改善着穷人的社会地位和尊严。: G) P7 g% A. X% Y8 f p: ]
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比如，在阿拉伯一些国家，女人是不能有固定资产的产权的。但在这个基金的帮助下，这些国家第一次有了女人拥有的房地产，因为联合国要求他们将夫妻的名字共同写入房产名册。. A0 y+ W7 H$ q- y
. k6 T, i$ h2 {" e7 m( l' \# Y/ _" f, f+ Q( w只有2%的坏账率7 F7 H0 [$ F# O% z/ ]! b
) M" y6 u; c% X' `$ S# i5 \% x《21世纪》：世界各地的收入水平并不一样，GHF怎么认定“低收入群体”，也就是合格的购房者？
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: l* I8 Z: ~. {: O2 z: ^5 KTim Wilkens：联合国会通过调查来确定低收入者。我们会要求这些申请人填写详细的资料，当地政府也会协助定义低收入人群。6 M$ [ t7 |' E
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《21世纪》：购房者都是低收入人群，GHF是否会担心产生“断供”的问题，就像现在的次级债风波一样？5 G+ L1 T V" ^, ~, H$ G0 e, Y
0 C+ C' H4 d! @ R8 v% a& tTim Wilkens：我们不担心低收入家庭不付款，在我们基金成立的几十年历史中，帮助过很多国家城市的低收入人士，历史上只有少于2%的坏账率。
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" L. ?4 V/ J4 h+ s x《21世纪》：具体如何向穷人提供贷款？
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Tim Wilkens：联合国将邀请当地政府在土地上给予帮助，提供优惠的土地以及配套设施。主要是建设小户型的房屋。具体有两种标准的房屋，40平方米和50平方米。所有的房屋都配有浴室、厨房、两间卧室，以及干净的自来水，一个化粪池系统。
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GHF为这些低收入群体的购房者提供按揭贷款。本地的银行首先为这些人提供按揭，一年之后，基金将90%的按揭买下，为银行分担风险。GHF的按揭利率将低于本地银行的利率。如在中美地区银行市场按揭贷款利率为12%，但GHF的利率为8%。在中国应该也会低于现在的利率。5 J8 B/ v2 d* r5 Y4 {: k
! c! N& d" C& y! }& b2 D房屋的建设将邀请本地的开发商来承担，GHF也会给予开发商合理的利润作为回报。" j9 T* K& W: f: P4 h2 X
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《21世纪》：整个GHF的规模有多大？+ @; `; A4 u* f1 ^3 o+ o
8 Z7 c8 U. M, [6 j4 P- h, K& y ?Tim Wilkens：这只基金的规模每年都在扩大。捐助者是来自私人个体捐款，很多来自美国。这是一只与联合国一起合作的私募的慈善基金。
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6 n+ \1 t/ e; y* {2 {美国房地产“危”中有“机”3 p7 c1 L& p6 p+ H
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Tim Wilkens也在美国从事分时度假产品开发，他向记者分析了美国目前的房地产形势。1 Y, S" B8 |1 N: [1 D# j
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《21世纪》：美国目前楼市被形容为一个噩梦，您觉得目前美国市场情况如何？. S" y9 [: C9 @1 H0 N* z
% { N: C4 ~" B. X! K+ @Tim Wilkens：整个房地产市场，包括土地价格都在下降，不同城市所表现出来的情况不一样，一些城市房价只有3%、4%的跌幅，一些城市已经跌了40%。在密歇根这种汽车工业城市，房价下降了60%，主要是汽车行业严重亏损，失业率很高，引发了房地产的崩溃。但在加州，IT行业仍然强劲，土地价格、房产价格降幅不大。" t1 G5 b5 r6 Z
2 C( N0 U2 i/ h* L; o& v; V" u* t土地价格相对于房价下降幅度更大，因为银行虽然收紧了开发商的贷款，但一些开发商仍然能够获得贷款，知名开发商仍然有优惠的利率，甚至低至4.5厘，也有些开发商是9厘。但是目前已经没有银行愿意为购买土地发放贷款。
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《21世纪》：作为开发商，你们有什么样的应对措施？
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Tim Wilkens：在楼市萎缩的情况下也有一些好的机会。1980年代德州房地产市场崩溃时，有专门的收购基金收购烂尾的项目。我买过一千多个这样的项目，再建后售出。很多人想做这类业务，但很少人能够在这类业务上赚到钱。有很多人乘机收购了物业，结果还是烂在自己手里。这种业务比自己开发要复杂得多。你必须要很小心，要知道这个项目为什么垮了，债权债务关系是不是很复杂，而且要了解市场什么时候能够回暖，项目不能继续烂在自己手里。
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目前这是收购项目的很好机会，这种收购是可以贷款的。美国政府的政策现在更为宽松，过去要求购买证件齐全的土地，一年半内一定要动工，现在已经宽限到三年。4 y/ l0 L$ F8 X
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《21世纪》：您怎么看待美国经济？
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( P* z1 P! @) f$ oTim Wilkens：美国在印很多钱，虽然效果不会很快显示出来，但2011年经济就会好转。 |
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发表于 2009-4-24 09:55
