深圳业主自治：困境踯躅二十年

草根渡 · 发表于 2013-3-21 11:05

深圳业主自治：困境踯躅二十年

作者： | 来源：晶报
发布时间：2013-03-21 09:18:59
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黄埔雅苑业委会前主任何刚在发言。

“从上世纪90年代初至今20年，业主维权的问题相差无几，业主自治为什么这么多年没有进步？”2013年3月10日，在众多的业委会代表和慕名参会的业主代表等纷纷“诉苦”之后，参加第八期深圳业主论坛讨论“业主自治的困难和对策”的深大学者马卫红提出的这个问题，激起了与会者的共鸣。
　　业委会产生难：
　　严格“双过半”
　　“比国外选总统还难”
　　1991年，深圳天景花园在内地率先成立业委会；1994年深圳就出台了特区住宅区物管条例，在全国率先规定成立业委会是政府部门的法定责任。良好的开端至今已有20年余年，在成功闯出南天一花园、景洲大厦等业委会典范的同时，业主自治的整体状况却依然举步维艰，难关处处。
　　首先是政府部门的执行力有限。虽然特区条例规定了政府部门对成立业委会在法定时限内的法定责任，但南山区天鹅堡和福田区金色家园等众多开盘10多年的小区都没有业委会。最近金色家园旁的地铁建设要求占用小区绿地，街道办不得不陷入组织各社区工作站人员分栋入户“做工作”的尴尬境地。
　　其次，虽然有数据称深圳业委会组建率已达70%，但开发商和物业“父子”的强势地位，让这个数据的意义大打折扣。组织化的公司面对分散化的业主有天然优势，业主往往感到权益受损时才临时抱佛脚开始组织化，很多小区开发商更因大面积商铺拥有超级票权，在选举中“一言九鼎”。
　　正因如此，当痛感小区屡屡上演“电梯惊魂”的龙岗区国展苑业主蒋惠明将矛头指向其业委会“造假”时，得到了与会各小区代表、律师和会计师的普遍理解。事实上，很多参会的业委会代表，都有抗议物业向前任委员“赠送车位”、“免管理费”或乱发“津贴”、有过或正在与开发商和物业公司“艰苦斗争”的经历。
　　可能更加让人感到雪上加霜的是，从2012年下半年开始，相比以往只需一位委员获得业主大会参会业主票数和票权的“双过半”、其余委员可以“顺序当选”的做法，深圳住建部门严格要求所有委员都必须获得“双过半”才能当选。
　　福田区长城二花园业委会主任陈寅生提出，在开发商拥有大票权的情况下，所有委员“双过半”的要求有利于保障小业主的利益。但记者了解到，福田区彩田村曾经发生过“双过半”当选委员数未达到选前预定的业委会人数，一度无法成功备案。
　　严格实施“双过半”的结果，要么是一个小区出现一个深孚众望的业主团队，要么由于能够“双过半”的候选人数量不够导致选举流产，小区开发商和物业依然一家独大，客观上提高了业委会与开发商物业相互制衡的门槛。
　　有参会者因此感慨：“业委会选举，要比国外选总统还难。”
　　对策
　　团队PK式竞选成为新选择
　　对于开发商和物业优势地位下小区首届业委会的组建，与会人员呼吁业主们能尽力未雨绸缪组织起来，积极参加公共事务。
　　如果有业主对现任业委会有意见怎么办呢？南山如意家园业委会副主任谢宏志介绍说，选前他们用一张纸同时把自己的团队和物业公司推荐的团队并列打印，请大家作出选择，结果是现任团队大获全胜。
　　天然居3年前业委会换届时，QQ群团队的宣传彩页特别点出了候选人中前两任委员或其家属，对方也公开组团竞选，结果QQ群团队得票率都在80%左右。今年再次换届，QQ群团队更换了半数成员，对手这次没有组团，只是在电子投票实时显示落后时集体申明“退选”并要求政府部门宣布选举无效，被称为“隐形团队”。最终QQ群团队再次凭约80%得票率当选。
　　有与会者表示，在严格执行当选“双过半”的要求下，只有通过团队PK式竞选，才能确保当选委员达到预设的数量要求，有效避免选举流产。
　　2
　　业委会作主难：
　　公开招标“专家”而非业主说了算
　　深圳业主论坛主持人、南天一花园业委会主任范振国被街坊们尊称为“范老”，他不仅带领居民换掉了物业公司，为小区追回了145万元赔偿金和105万元维修基金，连续5届当选业委会主任，更为全省业委会争来了诉讼的主体资格。与此相应的，是他从65到76岁连续11年21场、今年更将打到最高院的官司。
　　业委会诉讼资格难得，与物业平等的民事主体资格也难以落实。业委会是业主大会的执行机关，但本身无权无势，往往稍有更换物业公司的苗头，就会产生矛盾。
　　龙岗国展苑业主蒋惠明诉苦说为了电梯维权，自家房门外半夜被挂上斧头和鸡头；南山区鼎泰风华业委会明明召开业主大会决定了公开招标，可就在开标前一刻被叫停，漫长的诉讼程序之后，是业委会今年8月份即将到期；南山区如意家园业委会即将招投标新的物业公司，在交接期里就被物业公司以封门的方式“刁难”。
　　黄埔雅苑业委会前主任何刚介绍更换物业公开招标的经验时说，按照规章要由住建部门“专家库”里抽取专家来开标，最终哪家中标主要由专家而非业主说了算，而且“专家库”里的专家人数少，还都是物业人员和水电、机电专家，“为什么不能有律师、会计师、甚至是业主代表当专家呢？”
　　“政府采购才需要公开招标，小区选聘物业公司不需要。”对于公开招标本身，邹家健明确反对，认为依据国家法律业主大会可以自主选聘物业，景洲大厦已经连续自主选聘物业公司，“最新一次得到了有关部门的默认。”不过大多数与会者认为，既然特区法规有明文规定，为了维护业主利益，还是公开招标更容易操作。
　　虽然业委会很强势，景洲大厦也曾遭遇一个物业公司将其30万停车费卷走的情况，“随后我们直接把它换掉，在新合同里弥补了漏洞。”
　　对策
　　学习香港或降低业主大会门槛
　　“为什么有的物业公司会将业委会视若无物？因为按照法律，小区的事务要靠业主大会来决定，而业主大会召集一次门槛很高，我们小区一年开一次业主大会，都感到有点吃不消。相比之下，香港为业主立案法团与物业公司就是真正的平等民事行为主体。”一位与会业委会代表向记者表示。
　　怎样才能降低业主大会召开的门槛？宝安区景心花园和福田区天然居代表都推荐使用电子投票，“能节省很多上门发票收票的时间和精力。”
　　“我们每年业主大会都是两三天就搞定。”邹家健说，深圳人口流动性强，景洲大厦修订业主大会议事规则，规定不在小区居住的业主要参加业主大会，必须提前提出书面申请，随后业委会以特快专递或电话方式通知该业主来投票，相关费用由业主承担。“如果说没有申请，这个投票权就自然由租客来行使。”
　　3
　　业委会当家难：
　　酬金制和包干制其实都有“陷阱”
　　不当家不知柴米贵。按照特区物管条例，物业服务可以采用酬金制或包干制。到底哪个更利于业主当家作主？哪个更能少花钱多办事？现场业委会、会计师代表的发言令人震惊。
　　“只要认真查帐的小区，一查帐就要打架，就要闹矛盾。”景洲大厦的选择是包干制，邹家健分析说，按照深圳法规，佣金制下物业管理的亏损要由全体业主去补钱，“这相当于下了一个陷井，亏损之后他会让你补完了再走，所以我们觉得包干制更简单一点。”
　　不过包干制也出过问题：“抠钱抠得小区服务质量严重下降，一度很早小区就黑灯瞎火了。”最终通过去香港学习，邹家健把合同写得非常细，如几点开灯几点关灯、垃圾一天清多少次等等，“所以也不是说酬金制不好，要根据小区的情况来选择。”
　　酬金制下物业公司会相应扩大费用开支多赚钱，包干制下物业公司又会压缩开支乱省钱。范振国也认为：“如果业委会很强大，什么制都可以，不成问题。但如果物业公司要侵犯业主权益，业委会又不太懂，什么制都是你倒霉。”
　　对策
　　直管或共管，有财权业委会才能有效监督
　　面对酬金制包干制的双重陷阱，业主怎样才能突围？
　　景洲大厦在深圳第一个拿到组织机构代码证开办银行账户，“现在我们所有的钱，包括停车费、广告费，都放里面。” 邹家健说，为做到公开透明，景洲大厦特别制作了网站和博客，所有收支账目都公示，“十年了，没人有异议。”
　　天然居共管账户的做法相对改革步伐小些。业委会三年前主动邀请物业加署印鉴共管业主公共账户，去年双方又开始对物业公司名下账户实行共管，物业费、广告费、场地租金等所有收入都必须进入共管账户，每一笔支出都必须双方印章齐备，所有收支和银行对帐单每月公布。
　　与会者普遍认为，目前深圳整体的制度设计倾向于物业公司，只有学习香港业主立案法团的经验，让业委会具有财政权，至少是审议和否决的权力，业主自治才能有一个比较好的前景。
　　第三只眼
　　业主自治并非唯一选择
　　对于二十年来深圳业主自治的低水平重复，深大学者马卫红认为，业主自治不是最终的目的，也不是唯一的选择，最终的目的应该是小区的善治。为此现有的物管模式和业主自治其实是可以选择的模式。
　　“如果业委会的成员像深圳所有所有成功的业委会一样，是精英式的，业主自治就是一个良好的选择，但可能并非所有小区都有这样的优势，因此就需要一个和物业公司比较好的相处机制。”马卫红认为，在提升小区善治的过程中，业委会和物业公司也是战友，这么多年物业管理情况没有大的改善，双方可能都需要反思。

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