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“给穷人盖房子，”4月初，联合国全球住房基金会(Global Housing Fundation下称GHF)主席Tim Wilkens表示，将在中国实施2.5亿美元的援助住房计划。这项计划将在3个月后由基金会的亚太地区董事会宣布具体的实施措施。2 Y* e2 `4 I; C5 i, W8 }
- b" Z$ C1 A$ m2 q据GHF估计，在发展中国家超过10亿人生活在贫民窟中。GHF作为一只非牟利性质的基金，将在各国当地政府的帮助下，为穷人或低收入者提供购房贷款。联合国通过联合国人居署的人类居住计划，将全球住房基金会对贫民居住区的改善作为一个“模板”推广。
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Tim Wilkens来到中国，在推广他在美国加州的住房产品的同时，也在为这只基金将在中国的援助计划做准备。/ Y' O- I9 T6 U, ]" t
& v6 }* G9 {9 b8 s. d穷人住房援助计划
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《21世纪》：GHF的使命是给穷人盖房子，具体如何运作？3 ~7 k9 j5 T3 t. U) W/ n
R# q& h5 p+ B* ITim Wilkens：世界上大约有10亿居住在城市中无家可归的贫困居民，我们的目标是解决这部分人群的居住问题，为这些低收入人群提供一项长期的资助计划——“微型贷款”计划，即基金会的小额贷款计划，可以把大量的家庭从贫民窟居民转变为拥有产权的业主。这个项目计划在亚太区域落地。包括中国、新加坡，澳大利亚、马来西亚、中国台湾、菲律宾、泰国、越南等国家和地区，总援助金额达到25亿美元。计划用于中国的援助金额是2.5亿美元。
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亚太区域会成立一个亚太董事会，具体实施方案由这个董事会负责拟定。目前董事会已经筹备完成，由东南亚最成功的房地产商人组成，但尚未正式公布董事会成员名单。
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亚太董事会将选择3个城市为第一批的援助城市。我们会考虑比如四川灾区的赈灾需要等等。3个月后我们会知道实施计划的细节是怎么样的。
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《21世纪》：GHF此前在哪些国家已经实施了援助？
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5 n0 D, `9 g4 _, @& G, A3 i- eTim Wilkens：我们在19个国家已经实施了援助，包括美国、南非、中欧等地区。援助计划虽然是针对改善穷人的居住问题，但同时我们也看到，随着产权的确立，也改善着穷人的社会地位和尊严。
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比如，在阿拉伯一些国家，女人是不能有固定资产的产权的。但在这个基金的帮助下，这些国家第一次有了女人拥有的房地产，因为联合国要求他们将夫妻的名字共同写入房产名册。
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: n7 B! n" J2 _( P. y) C+ D只有2%的坏账率* K2 n- G9 o2 K9 q
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《21世纪》：世界各地的收入水平并不一样，GHF怎么认定“低收入群体”，也就是合格的购房者？
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/ T1 c! n" O- ^% C- z9 tTim Wilkens：联合国会通过调查来确定低收入者。我们会要求这些申请人填写详细的资料，当地政府也会协助定义低收入人群。" k: w; R. I4 b- a# M6 j
; T6 c: N. V( ], `《21世纪》：购房者都是低收入人群，GHF是否会担心产生“断供”的问题，就像现在的次级债风波一样？
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5 w" I* _ X2 p ^Tim Wilkens：我们不担心低收入家庭不付款，在我们基金成立的几十年历史中，帮助过很多国家城市的低收入人士，历史上只有少于2%的坏账率。
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0 b$ H' X6 Y# a. h《21世纪》：具体如何向穷人提供贷款？
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4 A) t7 m& n( _4 tTim Wilkens：联合国将邀请当地政府在土地上给予帮助，提供优惠的土地以及配套设施。主要是建设小户型的房屋。具体有两种标准的房屋，40平方米和50平方米。所有的房屋都配有浴室、厨房、两间卧室，以及干净的自来水，一个化粪池系统。
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GHF为这些低收入群体的购房者提供按揭贷款。本地的银行首先为这些人提供按揭，一年之后，基金将90%的按揭买下，为银行分担风险。GHF的按揭利率将低于本地银行的利率。如在中美地区银行市场按揭贷款利率为12%，但GHF的利率为8%。在中国应该也会低于现在的利率。0 s2 e- e" W9 F& {
/ Y1 A$ t& q2 `- R+ u房屋的建设将邀请本地的开发商来承担，GHF也会给予开发商合理的利润作为回报。/ z# @1 S9 \3 K. ~1 O3 x
3 a1 w8 o8 N0 V: B' N《21世纪》：整个GHF的规模有多大？. ?% j; Q Q, i4 B! \
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Tim Wilkens：这只基金的规模每年都在扩大。捐助者是来自私人个体捐款，很多来自美国。这是一只与联合国一起合作的私募的慈善基金。$ n; u# Y% E! |: L' Q
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美国房地产“危”中有“机”
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Tim Wilkens也在美国从事分时度假产品开发，他向记者分析了美国目前的房地产形势。% l6 `5 B" S5 x8 m
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《21世纪》：美国目前楼市被形容为一个噩梦，您觉得目前美国市场情况如何？8 X7 x0 M, n7 h! Z! P: F" ~1 R8 x: Y5 a
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Tim Wilkens：整个房地产市场，包括土地价格都在下降，不同城市所表现出来的情况不一样，一些城市房价只有3%、4%的跌幅，一些城市已经跌了40%。在密歇根这种汽车工业城市，房价下降了60%，主要是汽车行业严重亏损，失业率很高，引发了房地产的崩溃。但在加州，IT行业仍然强劲，土地价格、房产价格降幅不大。
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# {, i: ]" O6 ] L7 r土地价格相对于房价下降幅度更大，因为银行虽然收紧了开发商的贷款，但一些开发商仍然能够获得贷款，知名开发商仍然有优惠的利率，甚至低至4.5厘，也有些开发商是9厘。但是目前已经没有银行愿意为购买土地发放贷款。: j' P0 \8 w1 R3 }! r: @
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《21世纪》：作为开发商，你们有什么样的应对措施？
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/ o6 S; Q/ [' O/ Z' \Tim Wilkens：在楼市萎缩的情况下也有一些好的机会。1980年代德州房地产市场崩溃时，有专门的收购基金收购烂尾的项目。我买过一千多个这样的项目，再建后售出。很多人想做这类业务，但很少人能够在这类业务上赚到钱。有很多人乘机收购了物业，结果还是烂在自己手里。这种业务比自己开发要复杂得多。你必须要很小心，要知道这个项目为什么垮了，债权债务关系是不是很复杂，而且要了解市场什么时候能够回暖，项目不能继续烂在自己手里。- ]# F$ ^ r- g" T0 w& Q2 a0 s3 V
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目前这是收购项目的很好机会，这种收购是可以贷款的。美国政府的政策现在更为宽松，过去要求购买证件齐全的土地，一年半内一定要动工，现在已经宽限到三年。
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《21世纪》：您怎么看待美国经济？* f: N( j1 A, o) c
, ]/ M% J6 A0 ]1 W. _1 [Tim Wilkens：美国在印很多钱，虽然效果不会很快显示出来，但2011年经济就会好转。 |
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发表于 2009-4-24 09:55
