中国房地产完全复制新加坡模式

社工哥哥

作者：叶檀
" l9 m7 _9 B+ c' c3 q# I% i; u温家宝总理所做的《政府工作报告》对于保障房建设可谓浓墨重彩。提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。在具体解析房地产投资结构时指出，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”。
  h2 \8 g/ W& x: W+ ?# m
    新一轮房地产调控与以往的调控不同，如果说以往的调控是机会主义式的调控法，房价高则低之，低则高之，现在则是结构性调整，通过大力推进保障型住房达到居者有其屋的目标，通过推进保障型住房减少房地产市场化的障碍。住建部部长姜伟新在2009年央视录制的“共和国部长访谈录”节目中，曾详细地介绍了住房保障工作，指出“保障性住房和商品房是住宅建设的两条腿，缺一不可；住建部首要的工作任务就是保障性住房建设”。
( ?; _5 e8 I3 u! Y9 P3 [( ]
# X( v7 B  ?4 s% B) @    房地产有两个重要关注点，一是保障住房公平，二是为了经济更健康地发展。房地产成为两会代表委员关注的焦点，今年两会一半议题围绕房地产，除了房价高企推动贫富更加不均之外，更是因为中国的GDP、货币抵押物等等经济重点全都与房地产有关。房地产价格越高，GDP也就越高，参与房地产的大型企业赢利美妙，硬币的另一面是，房价泡沫推升了通胀预期，加剧了产能过剩，拉大了贫富差距，使得中国的货币政策动辄得咎，为中国经济发展埋下重重隐患。

    房地产是公平的保障体制与经济健康发展合一的体系。没有公平的保障机制，就没有房地产市场的健康发展。
/ [) S* A% ?" ]$ b1 F$ f
: o) p5 u1 z" d! p8 _; P    自2007年8月以来，保障房建设被提到前所未有的高度。自2008年底以来，国家三批中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金，上级财政对廉租住房建设的资金投入加上已在实施的租赁补贴发放，而北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。
6 I# i  t( ]7 q7 |! l8 V
4 _: v# m: h$ }, g7 K. ]    但保障型住房政策并未彻底落到实处，土地与资金仍处于极度匮乏状态。全国政协委员郭松海提出，一些地区例如甘肃、贵州、吉林等省及云南昆明等市，相继出现了出售廉租房的现象。为此，有关保障房的具体刚性要求陆续出台。国土资源部近日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。省级国土资源管理部门须在3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。
8 B. t* f" w) R
    中国的保障型住房很明显走的是新加坡和香港地区的模式，而非美国模式。很因很简单，美国地多人少，土地私有，政府不必通过土地溢级筹集发展资金。而新加坡与香港都是城市，人多地少，土地收入对政府至关重要。
9 f( E, v/ O) ?+ S5 ^, ]  G# u
    所谓新加坡模式，即推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策。在过去40多年里，新加坡政府共兴建了将近百万套组屋，使大约84％的国民住进了组屋。87％的低收入家庭拥有自己的组屋，其中大多为面积在100平方米左右的三室一厅住房，而租住一居室或两居室组屋的低收入家庭仅有大约11％。而香港的“公屋”制度，则是政府出让土地红利，将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。目前,香港共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成。
* Z* [8 y% O5 u3 c
    我国今后绝大部分新购房者将通过保障住房与小套型房解决住房难，缓解高房价压力。如果，保障房与中小套型住房占比能够达到70%，就意味着房地产投资掀不起大浪。如果保障房与平价房占据主流，说明多数住房是消费品而非投资品，信贷与资产泡沫压力将大为缓解。日本房地产与我国香港地区房地产有泡沫，而新加坡商品房价再高，也从未掀起过泡沫。
$ O6 V9 t. e$ c0 u9 c$ t( ]
. y- }0 n. d, K: ^$ h    今后高档商品房市场将更加开放，价格可能会更高，因为地方政府必须通过更少的土地获得更多的溢价。以新加坡论，对商品房市场彻底放开，其商品房价格高于保障性住房价格9倍。2007年，美国楼市崩溃，海外资金加速从欧美流入亚洲市场，新加坡地产业成为热火朝天的一年，房价全年升幅逾24%，增长速度世界第一。不过，新加坡国民从来没有为高房价发愁。

. Y) T" b0 ]" e7 r2 `9 J    通过保障型住房，中国的投资增速仍然可以维持，GDP不会受到巨大冲击。当然，为了满足保障型住房资金需要，房地产信托等金融创新品种将很快出台。

    在中国房地产业复制新加坡模式能否成功？套用住建部部长的话，不成功，也得成功。没有其他路可走。